NOTE D’ESTIMATION

Grenelle – 75015 Paris

Quartier Grenelle

Actif commercial situé dans un environnement résidentiel recherché, à proximité immédiate de La Motte-Picquet.
Local rénové intégralement en 2022, bénéficiant d’un double accès rue / cour.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

RDC : 52,9 m²
Sous-sol : 9 m²
Surface pondérée (30 % sous-sol) : 55,6 m²

Hauteur sous plafond : 2,60 – 2,80 m
Double accès
Rénovation complète en 2022

Taxe foncière : 739 €
Charges annuelles : 1 705 €

Bail commercial 3/6/9 en cours
Vente possible libre ou occupée

HYPOTHÈSE LOCATIVE DE MARCHÉ

Base basse : 550 €/m² pondéré
55,6 × 550 = 30 580 € / an

Base haute : 650 €/m² pondéré
55,6 × 650 = 36 140 € / an

Fourchette locative annuelle estimée :
30 580 € à 36 140 €

VALORISATION THÉORIQUE À 6 % NET VENDEUR

Formule : Loyer / 0,06

30 580 / 0,06 = 509 667 €
36 140 / 0,06 = 602 333 €

Fourchette théorique :
510 000 € à 602 000 € net vendeur

ANALYSE CONJONCTURELLE

Dans la conjoncture actuelle, le taux de capitalisation ne peut plus se négocier en dessous de 6 % vendeur.

Le marché se positionne désormais davantage autour de 6,2 % acte en main, compte tenu :
• du coût du crédit
• de la baisse des volumes
• de la correction observée sur les valeurs commerciales

La prudence impose donc une approche en rendement acte en main.

VALORISATION À 6 % ACTE EN MAIN

Hypothèse : rendement cible investisseur 6 % AEM

Valeur AEM = Loyer / 0,06

Le prix acte en main intègre :
• Notaire : 8 %
• Honoraires d’agence : 4 % HT

Soit :
P AEM = NV × 1,12
NV = P AEM / 1,12

Base 550 €

P AEM = 509 667 €
NV ≈ 455 000 €

Base 650 €

P AEM = 602 333 €
NV ≈ 538 000 €

FOURCHETTE DE VALEUR DE MARCHÉ ACTUELLE

455 000 € à 538 000 € net vendeur

Cette fourchette correspond aux conditions réelles de marché observées aujourd’hui pour un actif de cette typologie dans le 15e arrondissement.