La valorisation d’un hôtel obéit à des règles propres, car un hôtel est à la fois un immeuble et une entreprise. Selon que vous cédez les murs, le fonds ou l’ensemble, la méthode et le résultat changent. Voici les méthodes utilisées par les professionnels, illustrées par un exemple chiffré complet.
Valorisation hôtel : distinguer les murs et le fonds
Avant tout calcul, il faut savoir ce que l’on évalue.
- Les murs : l’immeuble. S’il est loué à un exploitant, sa valeur dépend surtout du loyer et de la solidité du bail.
- Le fonds de commerce : l’exploitation. Il comprend notamment la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, le mobilier et les équipements. Sa valeur dépend de la rentabilité, après paiement du loyer.
- Les murs et le fonds : l’hôtel exploité par son propriétaire. On l’évalue souvent comme une seule entreprise, sur la base de sa rentabilité avant loyer.
Comme le résume en substance Iconic (source en anglais), un hôtel est d’abord une entreprise en exploitation qui se trouve détenir de l’immobilier. Le revenu d’exploitation conduit la valeur ; l’immobilier constitue un socle.
Les indicateurs hôteliers : TO, PM et RevPAR
Toute valorisation d’hôtel commence par l’analyse de l’activité. Trois indicateurs sont incontournables. Les formules ci-dessous sont celles reprises par Keobiz.
Le taux d’occupation (TO)
TO = chambres louées / chambres disponibles × 100
Les chambres disponibles se comptent sur la période : nombre de chambres × nombre de jours d’ouverture.
Le prix moyen (PM ou ADR)
PM = chiffre d’affaires hébergement / nombre de chambres louées
C’est le prix réellement encaissé par nuit vendue, après remises et commissions éventuelles selon la convention retenue. Il diffère du prix affiché.
Le RevPAR
RevPAR = chiffre d’affaires hébergement / chambres disponibles = TO × PM
Le RevPAR (Revenue Per Available Room) combine remplissage et prix. C’est l’indicateur le plus utilisé pour comparer des hôtels entre eux.
Notre exemple : un hôtel de 40 chambres
Dans notre exemple, toutes les données sont des hypothèses d’illustration :
| Donnée | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Chambres disponibles par an | 40 chambres × 365 jours | 14 600 |
| Taux d’occupation | hypothèse | 78 % |
| Chambres louées | 14 600 × 78 % | 11 388 |
| Prix moyen HT | hypothèse | 165 € |
| CA hébergement HT | 11 388 × 165 € | 1 879 020 € |
| RevPAR | 1 879 020 / 14 600 (ou 78 % × 165 €) | 128,70 € |
| Autres recettes (petits-déjeuners, etc.) | hypothèse | 150 000 € |
| CA total HT | 1 879 020 + 150 000 | 2 029 020 € |
| EBE avant loyer (EBITDAR) | hypothèse : 40 % du CA | 811 608 € |
| Loyer des murs | hypothèse | 420 000 € |
| EBE après loyer | 811 608 − 420 000 | 391 608 € |
Une remarque utile : à prix constant, un TO de 70 % au lieu de 78 % ramène le RevPAR à 115,50 € et le CA hébergement à 1 686 300 €. À l’inverse, un PM de 180 € avec un TO de 78 % donne un RevPAR de 140,40 €. Chaque point de RevPAR compte dans la valeur finale.
Méthode 1 : le multiple du chiffre d’affaires
C’est la méthode empirique la plus ancienne pour le fonds. Elle applique un coefficient au chiffre d’affaires HT, en général une moyenne sur trois ans retraitée des événements exceptionnels. Selon L’Hôtellerie Restauration, ce coefficient varie selon la catégorie, la localisation, la présence d’un restaurant et la saisonnalité, et change d’une année sur l’autre. La même source recommande de croiser plusieurs méthodes.
Valeur du fonds = CA HT × coefficient
Dans notre exemple, avec un coefficient de 1,0 retenu comme hypothèse, le fonds vaudrait 2 029 020 €.
Limite : le CA ne dit rien de la rentabilité. Deux hôtels au même CA peuvent avoir des marges très différentes.
Méthode 2 : le multiple de l’EBE (EBITDA)
L’excédent brut d’exploitation mesure ce que l’exploitation dégage avant amortissements, frais financiers et impôt. On lui applique un multiple qui reflète le risque, la catégorie et le potentiel de l’hôtel.
- Pour le fonds seul (exploitant locataire), on retient l’EBE après loyer.
- Pour les murs et le fonds (propriétaire-exploitant), on retient l’EBE avant loyer, souvent appelé EBITDAR.
L’EBE doit être retraité : rémunération normale du dirigeant, charges non récurrentes, travaux d’entretien différés.
Dans notre exemple, avec un multiple de 5 retenu comme hypothèse sur l’EBE après loyer : 391 608 € × 5 = 1 958 040 € pour le fonds. Avec un multiple de 12 sur l’EBITDAR pour l’ensemble murs et fonds : 811 608 € × 12 = 9 739 296 €.
Méthode 3 : la capitalisation du loyer (murs d’hôtel loués)
Lorsque les murs sont loués à un exploitant, l’investisseur achète un flux de loyers. On divise le loyer annuel par un taux de capitalisation.
Valeur des murs = loyer annuel / taux de capitalisation
| Taux de capitalisation (hypothèse) | Calcul | Valeur des murs hors droits | Valeur par chambre |
|---|---|---|---|
| 5,0 % | 420 000 / 0,050 | 8 400 000 € | 210 000 € |
| 5,5 % | 420 000 / 0,055 | 7 636 364 € | 190 909 € |
| 6,0 % | 420 000 / 0,060 | 7 000 000 € | 175 000 € |
Le taux retenu dépend de l’emplacement, de la qualité de l’exploitant, de la durée ferme du bail et du poids du loyer dans l’activité. Un point de vigilance : vérifiez que le loyer est soutenable. Dans notre exemple, il représente 22,4 % du CA hébergement et 20,7 % du CA total. Un loyer trop lourd fragilise l’exploitant, donc la sécurité de l’investisseur.
Le bail peut prévoir un loyer fixe, un loyer variable indexé sur le chiffre d’affaires, ou une combinaison des deux. Le loyer variable rapproche la valeur des murs de la performance de l’hôtel.
Méthode 4 : le prix par chambre
Le prix par chambre (ou « par clé ») sert surtout de contrôle. On divise la valeur obtenue par le nombre de chambres et on la compare à des transactions récentes et réellement comparables : même catégorie, même quartier, même état.
Dans notre exemple, l’ensemble murs et fonds valorisé autour de 9,6 à 9,7 millions d’euros correspond à environ 240 000 € par chambre. Ce ratio n’a de sens qu’à côté de références vérifiées ; seul, il ne dit rien de la rentabilité.
Une variante ancienne, la « méthode du millième », considère que le prix moyen d’une chambre correspond au millième de sa valeur. Ici : 165 € × 1 000 × 40 chambres = 6 600 000 €. L’Hôtellerie Restauration précise que cette méthode n’est plus utilisée aujourd’hui. L’écart avec nos autres résultats montre pourquoi il faut s’en méfier.
Méthode 5 : l’actualisation des flux (DCF)
Le DCF (Discounted Cash Flow) projette les flux futurs sur une durée donnée, souvent dix ans, puis ajoute une valeur de revente. Le tout est ramené à aujourd’hui avec un taux d’actualisation. C’est la méthode la plus adaptée lorsque l’activité va évoluer : rénovation, repositionnement, montée en gamme.
Dans notre exemple, appliqué aux murs loués, avec trois hypothèses : loyer de 420 000 € indexé de 2 % par an, taux d’actualisation de 7 %, revente en fin d’année 10 sur la base du loyer de l’année 11 capitalisé à 5,75 %.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer année 1 | hypothèse | 420 000 € |
| Loyer année 10 | 420 000 × 1,02 puissance 9 | 501 939 € |
| Valeur actuelle des 10 loyers | somme des loyers actualisés à 7 % | 3 194 730 € |
| Loyer année 11 | 420 000 × 1,02 puissance 10 | 511 978 € |
| Valeur de revente en année 10 | 511 978 / 5,75 % | 8 903 959 € |
| Valeur actuelle de la revente | 8 903 959 / 1,07 puissance 10 | 4 526 321 € |
| Valeur DCF des murs | 3 194 730 + 4 526 321 | 7 721 052 € |
Le DCF est puissant mais sensible : une variation du taux d’actualisation ou du taux de sortie déplace fortement le résultat. Chaque hypothèse doit être justifiée.
Synthèse de la valorisation de notre hôtel
| Objet | Méthode | Valeur (hypothèses de l’exemple) |
|---|---|---|
| Fonds | CA × 1,0 | 2 029 020 € |
| Fonds | EBE après loyer × 5 | 1 958 040 € |
| Murs | Loyer capitalisé à 5,5 % | 7 636 364 € |
| Murs | DCF sur 10 ans | 7 721 052 € |
| Murs + fonds | Somme murs (5,5 %) + fonds (EBE × 5) | 9 594 404 € |
| Murs + fonds | EBITDAR × 12 | 9 739 296 € |
Dans notre exemple, les méthodes convergent dans une fourchette cohérente pour chaque objet évalué. C’est le signe que les hypothèses sont équilibrées entre elles. Si une méthode s’écarte fortement, il faut en chercher la raison plutôt que faire une moyenne.
Préparer les données avant la valorisation de l’hôtel
Une méthode n’est jamais meilleure que les chiffres qu’on lui fournit. Avant tout calcul, rassemblez :
- Trois exercices comptables au minimum, pour lisser une année exceptionnelle.
- Les statistiques mensuelles d’exploitation : TO, PM, RevPAR, répartition des canaux de réservation.
- Le bail des murs, ses avenants et la répartition des travaux entre bailleur et preneur.
- L’état des équipements : date de la dernière rénovation des chambres, chaufferie, ascenseur, système de sécurité incendie.
- Le registre du personnel et les contrats de travail, qui sont en principe transférés au repreneur du fonds (article L. 1224-1 du Code du travail, rappelé par Novlaw).
Retraitez ensuite l’EBE. Un dirigeant qui ne se verse pas de salaire gonfle artificiellement la rentabilité. Une rénovation reportée depuis des années aussi : l’acquéreur devra la financer, et il la déduira du prix. À l’inverse, une année marquée par des travaux qui ont fermé des chambres sous-estime la capacité réelle de l’hôtel. Ces corrections pèsent souvent plus lourd que le choix du multiple.
Les facteurs qui font varier la valeur d’un hôtel
- L’emplacement : accessibilité, attractivité du quartier, demande d’affaires et de loisirs.
- Le bail : durée ferme restante, loyer, répartition des travaux entre bailleur et preneur.
- L’état de l’immeuble : travaux de mise aux normes (sécurité incendie, accessibilité), rénovation des chambres.
- Le classement et le positionnement : catégorie, distribution, dépendance aux plateformes de réservation.
- Le potentiel : chambres supplémentaires, surfaces sous-exploitées, montée en gamme.
Pour découvrir les hôtels et murs d’hôtels que nous accompagnons, consultez notre page hôtellerie. Si vous envisagez une cession, notre page vendre présente notre démarche.
FAQ : valorisation d’un hôtel
Quelle est la meilleure méthode de valorisation d’un hôtel ?
Aucune n’est suffisante seule. Pour des murs loués, la capitalisation du loyer et le DCF sont centraux. Pour un fonds, le multiple de l’EBE est le plus pertinent. Le prix par chambre et le multiple du CA servent de contrôle.
Le RevPAR suffit-il pour comparer deux hôtels ?
Non. Le RevPAR mesure le revenu hébergement par chambre disponible, pas la rentabilité. Deux hôtels au même RevPAR peuvent avoir des coûts de personnel, d’énergie ou de distribution très différents. Il faut aussi analyser l’EBE.
Faut-il retenir l’EBE avant ou après loyer ?
Pour valoriser le fonds seul, l’EBE après loyer. Pour valoriser l’ensemble murs et fonds, l’EBE avant loyer (EBITDAR), puisque le loyer n’est alors pas une charge réelle pour le propriétaire-exploitant.
Les valeurs obtenues sont-elles hors droits ?
Dans notre exemple, oui. Les droits de mutation et frais d’acquisition s’ajoutent pour l’acheteur. Précisez toujours si une valeur est hors droits ou droits inclus avant de la comparer à une autre.
Conclusion
La valorisation d’un hôtel exige de séparer clairement murs et fonds, de partir d’indicateurs fiables (TO, PM, RevPAR, EBE) et de croiser plusieurs méthodes. Une valeur solide est une valeur dont chaque hypothèse peut être défendue devant un acquéreur ou une banque. Bosquet Patrimoine accompagne propriétaires et exploitants dans l’évaluation et la cession d’hôtels et de murs d’hôtels à Paris. Prendre rendez-vous avec David Krief, ou écrivez-nous à conseil@bosquetpatrimoine.com.
