Investir dans des murs commerciaux attire pour trois raisons : un bail long, un loyer indexé et des charges en grande partie supportées par le locataire. Ce dernier point mérite pourtant d’être nuancé : un bail commercial ne met pas tout à la charge du locataire. Depuis la loi Pinel de 2014 et son décret d’application, certaines dépenses restent obligatoirement à la charge du propriétaire, au premier rang desquelles les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Elles pèsent sur le rendement.
Investir dans des murs commerciaux : de quoi parle-t-on ?
Les murs commerciaux sont la propriété immobilière d’un local loué à un commerçant, un artisan ou une entreprise. L’investisseur n’achète pas le fonds de commerce, qui appartient à l’exploitant. Il achète le local et perçoit un loyer, dans le cadre d’un bail commercial régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce.
Ce placement se distingue de l’immobilier d’habitation sur trois points : la durée du bail, la répartition des charges et la façon dont le loyer évolue. Ce sont aussi les trois éléments qui déterminent votre rendement.
Le bail commercial : une durée longue et encadrée
Le bail dit « 3-6-9 »
Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins neuf ans (article L.145-4 du code de commerce). Le locataire peut, en principe, donner congé à l’expiration de chaque période de trois ans. D’où l’expression « bail 3-6-9 ». Des clauses contraires sont admises dans certains cas : bail de plus de neuf ans, locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureaux ou locaux de stockage.
Le propriétaire, lui, ne peut pas mettre fin au bail à chaque échéance triennale, sauf exceptions limitées prévues par la loi (notamment pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble). À l’échéance, s’il refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction (article L.145-14).
Ce que cette durée apporte à l’investisseur
Un bail de neuf ans donne de la visibilité. Le locataire a investi dans son aménagement et son fonds de commerce ; il a intérêt à rester. Pour l’investisseur, cela réduit la rotation des locataires, fréquente dans le logement. Mais rien n’empêche un départ à l’échéance triennale : la durée est longue, pas garantie.
L’évolution du loyer : révision, ILC et plafonnement
La révision en cours de bail
Le loyer peut être révisé tous les trois ans au minimum, à la demande de l’une ou l’autre des parties (article L.145-38). La hausse est alors en principe limitée à la variation de l’indice de référence. Pour les activités commerciales et artisanales, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) ; pour les activités tertiaires, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ces deux indices sont publiés chaque trimestre par l’INSEE. À titre d’information, l’ILC s’établit à 137,16 au deuxième trimestre 2026 (publication INSEE du 23 septembre 2026).
Beaucoup de baux prévoient aussi une clause d’indexation annuelle (échelle mobile), qui ajuste automatiquement le loyer chaque année selon l’indice choisi.
Le renouvellement et le plafonnement
À l’expiration d’un bail de neuf ans, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : sa hausse ne peut dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT (article L.145-34). Le plafonnement est écarté dans certains cas : bail de plus de neuf ans, prolongation tacite au-delà de douze ans, ou modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
La loi Pinel limite toutefois la hausse dans deux de ces cas : modification notable des éléments de la valeur locative, ou bail conclu pour plus de neuf ans. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l’augmentation ne peut alors dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente. C’est le « lissage ». En revanche, la Cour de cassation a jugé que ce lissage ne s’applique pas au déplafonnement résultant d’une tacite prolongation au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
Les charges : ce que le locataire paie, et ce qu’il ne paie plus
C’est le point le plus souvent mal compris. On entend encore qu’en commercial « tout est à la charge du locataire ». Ce n’est plus exact.
Ce que la loi Pinel a changé
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a imposé que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire (article L.145-40-2 du code de commerce). Le bailleur doit aussi communiquer chaque année un état récapitulatif des charges, et tous les trois ans un état prévisionnel des travaux.
Le décret du 3 novembre 2014 a ensuite créé l’article R.145-35 du code de commerce. Il fixe la liste des dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Ces règles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Un bail plus ancien, simplement prolongé tacitement, peut encore contenir d’anciennes clauses : vérifiez la date du bail.
Les dépenses non refacturables au locataire
- Les grosses réparations de l’article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation. L’article 606 vise les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier.
- Les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité, lorsqu’ils relèvent des grosses réparations.
- Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, avec des exceptions importantes (voir ci-dessous).
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble.
- Dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Ce qui reste refacturable si le bail le prévoit
- La taxe foncière et les taxes additionnelles, ainsi que les taxes liées à l’usage du local ou à un service dont le locataire profite, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Les charges courantes d’entretien et de réparations courantes, et les charges de copropriété correspondantes.
- Les fluides : eau, électricité, gaz du local.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par le locataire lui-même, en tant qu’exploitant. Dans tous les cas, une condition s’applique : la charge doit figurer dans l’inventaire du bail. Ce qui n’est pas prévu ne peut pas être réclamé.
| Dépense | Refacturable au locataire ? | Fondement |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui, si le bail le prévoit | Art. R.145-35, 3° |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Oui, si le bail le prévoit | Art. R.145-35, 3° |
| Entretien courant, menues réparations | Oui, si le bail le prévoit | Art. L.145-40-2 |
| Grosses réparations (art. 606 du code civil) | Non | Art. R.145-35, 1° |
| Honoraires de ces grosses réparations | Non | Art. R.145-35, 1° |
| Vétusté ou mise en conformité relevant de l’art. 606 | Non | Art. R.145-35, 2° |
| Honoraires de gestion des loyers du bailleur | Non | Art. R.145-35, 4° |
| Charges des locaux vacants | Non | Art. R.145-35, 5° |
Exemple chiffré : l’effet des charges sur le rendement
Prenons un exemple. Il ne s’agit pas d’une moyenne de marché, mais d’hypothèses destinées à illustrer le calcul.
Dans notre exemple, vous achetez des murs à 500 000 € net vendeur. Les frais d’acquisition sont estimés à 7,5 %, soit 37 500 €. Le local est loué 30 000 € par an hors taxes et hors charges. La taxe foncière de 3 000 € est refacturée au locataire, comme le prévoit le bail. Restent à votre charge : les honoraires de gestion locative (5 % du loyer), une provision pour grosses réparations votées en copropriété et l’assurance propriétaire non occupant, que le bail ne refacture pas dans notre exemple.
| Poste | Idée reçue « tout à la charge du locataire » | Réalité avec un bail conforme |
|---|---|---|
| Coût total d’acquisition | 537 500 € | 537 500 € |
| Loyer annuel HT HC | 30 000 € | 30 000 € |
| Taxe foncière (refacturée) | 0 € | 0 € |
| Honoraires de gestion des loyers | 0 € | – 1 500 € |
| Grosses réparations art. 606 (moyenne annuelle) | 0 € | – 1 200 € |
| Assurance PNO | 0 € | – 400 € |
| Revenu net avant impôt | 30 000 € | 26 900 € |
| Rendement sur coût total | 5,58 % | 5,00 % |
L’écart est d’un peu plus d’un demi-point. Et si, par erreur de rédaction, la taxe foncière n’était pas prévue dans l’inventaire du bail, vous la supporteriez : le revenu net tomberait à 23 900 €, soit un rendement de 4,45 %. La rédaction du bail a donc un effet direct, chiffrable, sur la rentabilité.
Investir dans des murs commerciaux : les risques à intégrer
La vacance
Un local commercial vide ne rapporte rien et coûte : taxe foncière, charges de copropriété, assurance. Selon l’emplacement et la destination, la relocation peut prendre quelques semaines ou plusieurs mois. Intégrez toujours une hypothèse de vacance dans vos calculs.
La santé du locataire
Votre revenu dépend de l’activité d’un exploitant. Analysez son historique de paiement, son ancienneté et, si possible, ses comptes. Une bonne signature réduit le risque ; elle ne le supprime pas.
Le loyer par rapport au marché
Un loyer supérieur à la valeur locative du quartier est fragile. En cas de départ du locataire, vous relouerez moins cher. Pour comprendre les leviers inverses, consultez notre approche de l’investissement en murs commerciaux.
FAQ : investir dans des murs commerciaux
Le locataire paie-t-il la taxe foncière d’un local commercial ?
Oui, si le bail le prévoit dans l’inventaire des charges. La taxe foncière fait partie des exceptions expressément autorisées par l’article R.145-35 du code de commerce. Sans clause, elle reste à la charge du propriétaire.
Qui paie la réfection de la toiture d’un local commercial ?
Le propriétaire, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. La réfection d’une couverture entière fait partie des grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui ne peuvent plus être refacturées au locataire.
Les honoraires du gestionnaire peuvent-ils être refacturés ?
Non pour les honoraires liés à la gestion des loyers du local, que l’article R.145-35 met à la charge du bailleur. D’autres frais peuvent être refacturés s’ils correspondent à une charge prévue dans l’inventaire du bail. En cas de doute, faites relire la clause par un avocat.
Peut-on investir dans des murs commerciaux avec un crédit ?
Oui. Les banques financent l’acquisition de murs commerciaux, souvent sur des durées plus courtes que pour l’habitation, avec un apport. L’intérêt du crédit dépend de l’écart entre son coût et le rendement net du bien.
Conclusion : investir dans des murs commerciaux en connaissance de cause
Investir dans des murs commerciaux offre un bail long, un loyer indexé et une large part de charges refacturables. Mais pas toutes : les grosses réparations de l’article 606 du code civil, les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants restent à la charge du propriétaire. Un calcul honnête du rendement les intègre dès le départ.
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