L’indexation du loyer commercial par l’ILC ou l’ILAT permet d’adapter le loyer à l’évolution des prix, sans renégociation. Encore faut-il choisir le bon indice, appliquer la bonne formule et respecter les limites fixées par le Code de commerce. Voici les règles, et un calcul complet avec les valeurs publiées par l’INSEE.
ILC et ILAT : quels indices pour l’indexation du loyer commercial ?
L’ILC, indice des loyers commerciaux
L’ILC s’applique aux activités commerciales et artisanales. Selon l’INSEE, il est calculé depuis le quatrième trimestre 2021 à partir de l’évolution de deux composantes : 75 % de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers, en moyenne sur douze mois) et 25 % de l’indice du coût de la construction (ICC, en moyenne sur quatre trimestres). Auparavant, l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail entrait aussi dans le calcul.
L’ILAT, indice des loyers des activités tertiaires
L’ILAT s’applique aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales : bureaux, activités libérales, entrepôts logistiques. Il combine 50 % d’indice des prix à la consommation, 25 % d’ICC et 25 % de produit intérieur brut en valeur.
Et l’ICC ?
Depuis la loi Pinel, l’article L.145-38 ne vise plus que l’ILC et l’ILAT pour plafonner la révision triennale. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la pratique retient l’ILC ou l’ILAT, selon l’activité. Les baux plus anciens peuvent encore comporter une référence à l’ICC.
Les dernières valeurs de l’ILC et de l’ILAT publiées par l’INSEE
Les indices sont publiés chaque trimestre, avec un décalage d’environ trois mois. Les valeurs du deuxième trimestre 2026 ont été publiées par l’INSEE le 23 septembre 2026. Ces indices ne sont pas révisés après publication.
| Trimestre | ILC (base 100 au T1 2008) | Variation sur un an | ILAT (base 100 au T1 2010) | Variation sur un an |
|---|---|---|---|---|
| T2 2023 | 131,81 | +6,60 % | 130,64 | +6,51 % |
| T2 2024 | 136,72 | +3,73 % | 136,45 | +4,45 % |
| T2 2025 | 136,81 | +0,07 % | 137,15 | +0,51 % |
| T3 2025 | 137,09 | -0,45 % | 137,07 | -0,04 % |
| T4 2025 | 134,62 | -0,50 % | 137,21 | -0,06 % |
| T1 2026 | 135,26 | -0,45 % | 137,42 | +0,09 % |
| T2 2026 | 137,16 | +0,26 % | 138,01 | +0,63 % |
Source : INSEE, Informations rapides n° 227 (ILC) et n° 228 (ILAT), 23 septembre 2026. La prochaine publication est prévue fin décembre 2026.
Après la forte hausse de 2022-2023, l’ILC est presque stable depuis 2024, et a même légèrement baissé sur un an à plusieurs trimestres. Une baisse de l’indice doit se répercuter à la baisse sur le loyer si la clause d’indexation est correctement rédigée.
La formule de l’indexation du loyer commercial
La formule est simple :
Nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel indice / ancien indice)
L’« ancien indice » est celui qui a servi au dernier calcul (ou l’indice de référence fixé au bail). Le « nouvel indice » est celui du même trimestre, un, deux ou trois ans plus tard selon la périodicité. Il faut comparer des indices de même trimestre, publiés à des dates cohérentes avec la clause du bail.
Exemple de calcul avec des valeurs ILC réelles
Une boutique est louée par un bail commercial prenant effet le 1er octobre 2023, au loyer annuel de 48 000 € HT HC. La clause prévoit une indexation annuelle, à chaque date anniversaire, sur la base de l’ILC du deuxième trimestre. L’indice de référence est celui du T2 2023 : 131,81.
| Date d’indexation | Calcul | Nouveau loyer annuel | Variation |
|---|---|---|---|
| 1er octobre 2024 | 48 000 × 136,72 / 131,81 | 49 788,03 € | +3,73 % |
| 1er octobre 2025 | 49 788,03 × 136,81 / 136,72 | 49 820,80 € | +0,07 % |
| 1er octobre 2026 | 49 820,80 × 137,16 / 136,81 | 49 948,26 € | +0,26 % |
Vérification : 48 000 × 137,16 / 131,81 = 49 948,26 €. Sur trois ans, le loyer a progressé de 4,06 %, exactement comme l’indice. Le loyer mensuel passe ainsi de 4 000 € à environ 4 162,36 € HT HC.
Variante bureaux avec l’ILAT : un loyer de 30 000 € indexé de l’ILAT du T2 2023 (130,64) à celui du T2 2026 (138,01) devient 30 000 × 138,01 / 130,64 = 31 692,44 €, soit +5,64 %.
Ces calculs ont été vérifiés et arrondis au centime.
La révision triennale légale (article L.145-38)
Indépendamment de toute clause d’indexation, le Code de commerce prévoit une révision triennale. Selon l’article L.145-38, la demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. Les demandes suivantes peuvent être formées trois ans au moins après la date d’application du nouveau prix.
La hausse ou la baisse du loyer consécutive à cette révision ne peut en principe excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Une exception existe : si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer peut être fixé à la valeur locative, avec un lissage des hausses limité à 10 % du loyer de l’année précédente.
Dans notre exemple, sans clause d’indexation annuelle, le bailleur aurait pu demander en octobre 2026 une révision triennale plafonnée à la variation de l’ILC depuis la fixation du loyer : 48 000 × 137,16 / 131,81 = 49 948,26 €. Le résultat est le même qu’avec trois indexations annuelles successives, car les ratios d’indice se multiplient.
La clause d’échelle mobile et le seuil de 25 % (article L.145-39)
La clause d’indexation annuelle est appelée clause d’échelle mobile. L’article L.145-39 prévoit que si, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut demander la révision du loyer. Le loyer est alors ramené à la valeur locative. Lorsque cette révision conduit à une hausse, celle-ci est lissée à 10 % par an du loyer acquitté l’année précédente.
Dans notre exemple, le seuil serait atteint si le loyer indexé dépassait 60 000 € (48 000 × 1,25) ou descendait sous 36 000 € (48 000 × 0,75). Avec une hausse de 4,06 % en trois ans, on en est loin. À titre de comparaison, l’ILC a progressé de 14,20 % entre le T2 2020 (115,42) et le T2 2023 (131,81), et de 18,84 % entre le T2 2020 et le T2 2026 : même lors de la poussée inflationniste récente, le seuil de 25 % n’a pas été franchi sur ces périodes.
Les clauses d’indexation à éviter
- La clause « à la hausse seulement » : la Cour de cassation juge réputée non écrite la clause qui exclut toute baisse du loyer, car l’indexation suppose la réciprocité.
- La distorsion de période : l’article L.112-1 du Code monétaire et financier répute non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée écoulée entre chaque révision. C’est le cas, par exemple, d’un indice de référence antérieur de plusieurs trimestres à la prise d’effet du bail, qui fait porter la première indexation annuelle sur une période de variation supérieure à un an.
- L’indice sans rapport avec l’activité : l’indice doit être en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties (article L.112-2 du Code monétaire et financier).
Plafonnement : les règles à connaître
Plusieurs règles de plafonnement sont souvent confondues :
| Situation | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Indexation annuelle | Application de l’indice sans plafond, mais révision possible au-delà de 25 % de variation | L.145-39 |
| Révision triennale | Variation limitée à celle de l’ILC ou de l’ILAT, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative | L.145-38 |
| Renouvellement du bail | Hausse limitée à la variation de l’indice depuis la fixation initiale, sauf déplafonnement | L.145-34 |
| Hausse après déplafonnement ou révision à la valeur locative | Lissage à 10 % par an du loyer de l’année précédente (hors déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans) | L.145-34, L.145-38, L.145-39 |
Pour mémoire, un plafonnement exceptionnel de la variation de l’ILC à 3,5 % a été instauré pour les PME par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, puis prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023. Ce dispositif temporaire a pris fin avec l’indice du premier trimestre 2024. Il peut encore expliquer certains écarts dans l’historique des loyers.
Bonnes pratiques pour bailleurs et locataires
- Relisez la clause d’indexation : indice, trimestre de référence, date d’application, réciprocité.
- Utilisez toujours les valeurs officielles de l’INSEE, publiées chaque trimestre.
- Notifiez le nouveau loyer par écrit et conservez le détail du calcul.
- Appliquez aussi les baisses d’indice : une clause mal appliquée peut être contestée.
- Suivez les échéances triennales et le seuil de 25 % pour anticiper une éventuelle révision.
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FAQ : indexation du loyer commercial ILC
L’indexation du loyer commercial est-elle obligatoire ?
Non. La clause d’indexation est facultative. Sans clause, le loyer ne peut évoluer en cours de bail que par la révision triennale de l’article L.145-38, à la demande de l’une des parties.
Le loyer peut-il baisser avec l’ILC ?
Oui. Si l’indice baisse, le loyer indexé baisse. Plusieurs trimestres récents affichent une variation annuelle négative de l’ILC, par exemple -0,50 % au quatrième trimestre 2025.
Quel indice choisir entre ILC et ILAT ?
L’ILC pour les activités commerciales et artisanales, l’ILAT pour les autres activités tertiaires, notamment les bureaux et les activités libérales.
Que se passe-t-il si le bailleur oublie d’indexer le loyer ?
L’indexation prévue au bail peut en principe être réclamée rétroactivement, dans la limite de la prescription applicable. Il est préférable d’indexer à chaque échéance pour éviter un rappel important.
Conclusion
L’indexation du loyer commercial par l’ILC repose sur une formule simple : loyer × nouvel indice / ancien indice. Les difficultés viennent de la rédaction de la clause et de l’articulation avec la révision triennale, le seuil de 25 % et le plafonnement. Avec des indices quasi stables depuis 2024, une clause bien rédigée et bien appliquée protège autant le bailleur que le locataire.
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Ces informations sont générales et ne remplacent pas le conseil d’un avocat ou d’un notaire.
