Fiscalité des murs commerciaux : SCI à l’IR ou à l’IS ?

La fiscalité des murs commerciaux en SCI à l’IS ou à l’IR conditionne le rendement net de votre investissement, pendant la détention comme à la revente. Le loyer est le même ; l’impôt, lui, peut varier fortement selon le régime choisi. Voici les règles applicables, les textes de référence et un comparatif chiffré simplifié.

Détenir des murs commerciaux en direct : les revenus fonciers

Lorsque vous louez un local commercial nu, en nom propre ou via une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers (article 14 du code général des impôts).

Le régime micro-foncier

Le micro-foncier s’applique de plein droit si le total de vos revenus fonciers bruts annuels ne dépasse pas 15 000 € (article 32 du CGI). Un abattement forfaitaire de 30 % représente vos charges : vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Aucune charge réelle n’est déductible, pas même les intérêts d’emprunt.

Point important pour les investisseurs en SCI : selon impots.gouv.fr, les loyers perçus via des parts de SCI à l’impôt sur le revenu sont pris en compte dans le plafond de 15 000 €. Et si vous ne détenez que des parts de société, sans immeuble en direct, vous êtes exclu du micro-foncier. Les associés d’une SCI relèvent alors du régime réel.

Le régime réel

Au réel, vous déduisez les charges effectivement payées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière non refacturée (article 31 du CGI). L’option pour le réel, lorsque vous êtes éligible au micro-foncier, vous engage pour trois ans.

Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction due aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI).

Le revenu foncier net est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) ne concerne pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.

La SCI à l’IR : la transparence fiscale

Par défaut, la SCI relève de l’article 8 du CGI. Elle ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans ses revenus fonciers, selon les règles décrites ci-dessus.

• Pas d’amortissement du bien : le prix d’acquisition n’est pas déductible.
• Imposition au barème dès le premier euro de bénéfice, même si les loyers servent à rembourser le capital de l’emprunt.
• Plus-value des particuliers à la revente, avec abattements pour durée de détention.

Ce régime convient en général lorsque le bien génère peu de résultat imposable (endettement élevé, travaux importants) ou lorsque l’horizon de détention est long et orienté vers la transmission.

La SCI à l’IS : fiscalité des murs commerciaux et amortissement

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206, 3 du CGI). L’option peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée ; à défaut, elle devient irrévocable (article 239, 1 du CGI).

Les taux d’IS en vigueur

Selon l’article 219 du CGI et entreprendre.service-public.gouv.fr (page vérifiée en 2026) :

• 15 % sur la fraction du bénéfice jusqu’à 42 500 €, si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et si le capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (directement ou via une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques) ;
• 25 % au-delà.

L’amortissement du bâti, hors terrain

À l’IS, le résultat se calcule selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Le bâtiment s’amortit sur sa durée d’utilisation (article 39, 1-2° du CGI). Le terrain, lui, ne se déprécie pas et n’est jamais amortissable. Il faut donc ventiler le prix entre terrain et construction, puis souvent entre composants (gros œuvre, toiture, installations techniques). La quote-part du terrain et les durées d’amortissement doivent être justifiées ; votre expert-comptable les fixe selon le bien.

L’amortissement réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. C’est l’avantage principal de l’IS pour un investisseur en murs commerciaux.

Deux contraintes à anticiper

• La distribution des bénéfices : les dividendes versés aux associés personnes physiques sont soumis au prélèvement forfaitaire unique. Avec la hausse de la CSG sur les revenus du capital votée pour 2026, son taux global passe de 30 % à 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux).
• La contribution sur les revenus locatifs (CRL) : une société à l’IS qui loue des locaux situés dans un immeuble achevé depuis au moins 15 ans doit en principe une contribution de 2,5 % des loyers nets (articles 234 nonies et suivants du CGI). Les locations soumises à la TVA en sont exonérées.

Plus-values : l’écart le plus important entre IR et IS

SCI à l’IR : la plus-value des particuliers

La plus-value relève des articles 150 U à 150 VH du CGI. Elle est imposée à 19 % (article 200 B du CGI), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Selon service-public.gouv.fr, les abattements pour durée de détention sont les suivants :

• impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, exonération totale au-delà de 22 ans ;
• prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année, exonération totale au-delà de 30 ans.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).

SCI à l’IS : la plus-value professionnelle

À l’IS, la plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle est intégrée au résultat et taxée à l’IS, sans abattement pour durée de détention. Les amortissements déduits pendant la détention sont donc, en pratique, repris à la revente.

TVA sur les loyers commerciaux : l’option

La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA (article 261 D, 2° du CGI). Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA lorsque le local est loué pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti, ou d’un preneur non assujetti si le bail mentionne expressément l’option (article 260, 2° du CGI).

Selon la doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-50-10) :

• l’option s’exerce par simple lettre au service des impôts, immeuble par immeuble ;
• elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée ;
• elle ne peut être dénoncée qu’à compter du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle de l’option.

L’option permet de récupérer la TVA sur le prix d’achat lorsqu’il est soumis à TVA, et sur les travaux. En contrepartie, la TVA déduite peut devoir être régularisée si l’immeuble cesse d’être utilisé pour une activité taxée avant la fin de la période de régularisation de vingt ans. L’option est indépendante du choix IR / IS : une SCI à l’IR peut opter pour la TVA.

Comparatif chiffré simplifié : SCI à l’IR ou à l’IS

L’exemple ci-dessous est volontairement simplifié. Il suppose un loyer, des charges et des intérêts constants sur toute la période, ignore la CSG déductible, les frais d’acquisition, les majorations forfaitaires du prix d’acquisition, la CRL et les distributions de la SCI à l’IS. Il sert à comprendre les mécanismes, pas à prendre une décision.

Les hypothèses

• Murs acquis 600 000 €, dont 20 % de terrain (hypothèse) : 480 000 € de bâti amorti sur 30 ans (hypothèse), soit 16 000 € par an.
• Loyer annuel HT : 40 000 €. Charges déductibles : 4 000 €. Intérêts d’emprunt : 10 000 €.
• Associé imposé dans la tranche marginale de 30 % (hypothèse).
• Revente après 15 ans de détention, au prix de 700 000 €.

Poste	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Loyers − charges − intérêts	26 000 €	26 000 €
Amortissement du bâti	Non déductible	− 16 000 €
Résultat imposable annuel	26 000 €	10 000 €
Impôt annuel	7 800 € (IR 30 %) + 4 472 € (PS 17,2 %) = 12 272 €	1 500 € (IS 15 %)
Impôt cumulé sur 15 ans	184 080 €	22 500 €
Base de calcul de la plus-value	700 000 − 600 000 = 100 000 €	700 000 − 360 000 (valeur nette comptable) = 340 000 €
Abattements (15 ans)	60 % (IR) et 16,5 % (PS)	Aucun
Impôt sur la plus-value	7 600 € (19 % × 40 000) + 14 362 € (17,2 % × 83 500) = 21 962 €	6 375 € (15 % × 42 500) + 74 375 € (25 % × 297 500) = 80 750 €
Total impôts (hors distribution)	206 042 €	103 250 €

Comment lire ce tableau

1. Pendant la détention, l’IS est nettement plus léger : 1 500 € contre 12 272 € par an, grâce à l’amortissement et au taux réduit.
2. À la revente, l’IS rattrape une partie de l’écart : la plus-value taxée est plus de trois fois supérieure, car les 240 000 € d’amortissements sont réintégrés.
3. Le total IS n’intègre pas la sortie de trésorerie vers les associés. Si les bénéfices et le prix de vente sont distribués, le prélèvement forfaitaire de 31,4 % s’ajoute. Par exemple, la distribution des 8 500 € de bénéfice annuel après IS coûterait 2 669 € de plus chaque année.

L’IS est souvent pertinent si vous capitalisez dans la société (remboursement de la dette, réinvestissement). L’IR redevient compétitif lorsque le résultat imposable est faible ou lorsque la détention est très longue, grâce aux abattements.

Autres points de fiscalité des murs commerciaux

• Taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier, elle peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit (articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce).
• Cotisation foncière des entreprises : la location de locaux nus à usage autre que l’habitation est imposable lorsque les recettes hors taxes atteignent au moins 100 000 € (article 1447 du CGI).
• Transmission : la SCI permet de donner des parts progressivement. Le régime fiscal choisi influe sur la valeur des parts et sur la fiscalité future de la plus-value.

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FAQ : fiscalité des murs commerciaux en SCI à l’IS ou à l’IR

Peut-on passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ?

Oui, par une option pour l’IS (article 206, 3 du CGI). Elle peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant ; ensuite, elle est définitive. Le passage entraîne des conséquences fiscales, notamment une cessation au regard des revenus fonciers, qu’il faut simuler avec votre expert-comptable.

Le terrain est-il amortissable en SCI à l’IS ?

Non. Seul le bâti s’amortit. La ventilation entre terrain et construction doit reposer sur des éléments objectifs, par exemple une expertise ou des références comparables.

Faut-il opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ?

L’option est souvent intéressante si l’achat ou les travaux supportent de la TVA récupérable et si le locataire est assujetti. Elle engage le bailleur pour au moins neuf ans et expose à des régularisations en cas de changement d’usage.

Le micro-foncier est-il possible avec des murs commerciaux ?

Oui, pour une détention en direct si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il est exclu si vous ne détenez que des parts de SCI.

Conclusion : choisir son régime avant d’acheter

Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS se fait au moment du montage, en fonction de votre tranche d’imposition, de votre endettement, de votre horizon de détention et de vos besoins de revenus. Bosquet Patrimoine vous présente des murs commerciaux adaptés à votre stratégie et travaille avec vos conseils pour en mesurer l’impact fiscal.

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Ces informations sont générales et ne remplacent pas le conseil d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable. Les règles et taux cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction (octobre 2026) et peuvent évoluer avec les lois de finances.