Dans l’immobilier de commerce, on parle d’emplacement numéro 1, de 1 bis ou de 2. Ce classement conditionne le loyer, la valeur des murs et les chances de succès d’une boutique. Mais que recouvre-t-il exactement, et comment l’apprécier soi-même sur le terrain ?
Qu’est-ce qu’une rue commerçante aujourd’hui ?
Une rue commerçante est une rue où le commerce de pied d’immeuble forme une continuité. Les vitrines se suivent, les clients passent d’une boutique à l’autre et la rue fonctionne comme un ensemble. Sa force tient moins à chaque magasin qu’à leur réunion.
Cette rue a changé. La part de la restauration et des services progresse, des enseignes ouvrent des boutiques plus expérientielles, et le commerce en ligne modifie le rôle du magasin physique. Le classement des emplacements reste pourtant la grille de lecture commune des enseignes, des propriétaires et des investisseurs.
Emplacement n°1, n°1 bis, n°2 : les définitions
L’emplacement numéro 1
C’est le meilleur emplacement d’une ville ou d’un quartier : la rue où le passage de clients est le plus important. On y trouve généralement des locomotives et de grandes enseignes nationales, souvent dans le prêt-à-porter (AC Franchise).
L’emplacement n°1 bis
Il est proche du n°1, avec encore de nombreuses enseignes nationales et des indépendants de qualité. Le flux y est un peu moindre, mais les valeurs locatives sont plus basses. Pour certaines enseignes, c’est une opportunité (même source).
L’emplacement n°2
C’est un emplacement secondaire. Il y est plus difficile d’attirer une clientèle de passage, sauf pour une enseigne qui dispose d’atouts propres : prix, notoriété, clientèle fidèle (même source). Les commerces de destination ou de proximité peuvent y trouver leur place.
Un classement relatif, pas absolu
Il n’existe pas de seuil chiffré officiel pour classer une rue. Un n°1 de quartier n’est pas un n°1 de destination nationale. Le classement peut aussi changer d’un trottoir à l’autre, ou d’un tronçon de rue à l’autre. Ce n’est pas une norme : c’est une appréciation professionnelle.
Les critères de flux et de commercialité
Le flux piéton
C’est le critère central. Mais il faut qualifier le flux, pas seulement le compter :
- Le volume : nombre de passants par heure, à différents moments.
- La nature : flux de shopping, flux de transit vers une gare, flux de bureaux à midi, flux touristique.
- La régularité : semaine et week-end, saisons, soirée.
Un flux de transit rapide vers une sortie de métro n’a pas la même valeur commerciale qu’un flux de promenade.
Les facteurs locaux de commercialité
Le droit des baux commerciaux en donne une définition utile. Selon l’article R. 145-6 du Code de commerce, ils « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée » (texte cité par Livres Hebdo).
Cette notion n’est pas théorique. Sous conditions, une modification de ces facteurs peut justifier un déplafonnement du loyer, au renouvellement (modification notable intéressant le commerce exercé) comme en révision triennale (modification matérielle ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative) (Lefebvre Dalloz).
Le rôle des locomotives
Une locomotive est une enseigne qui génère, à elle seule, un flux de clients. Grand magasin, enseigne de mode de forte notoriété, supermarché, grande librairie : ces commerces attirent des visiteurs qui profitent ensuite aux boutiques voisines.
Leur effet est très localisé. Le flux est maximal entre deux locomotives ou entre une locomotive et une station de transport. Il décroît souvent vite au-delà. C’est pourquoi deux boutiques de la même rue, distantes de cent mètres, peuvent avoir des valeurs locatives très différentes.
Le départ d’une locomotive est un signal d’alerte pour toute la rue. À l’inverse, l’arrivée d’une enseigne majeure peut faire monter un tronçon de catégorie.
Le linéaire marchand
Le linéaire marchand désigne la continuité des vitrines actives le long d’une rue. Un linéaire continu entretient la promenade : le client poursuit son chemin parce qu’il voit d’autres vitrines devant lui.
Trois éléments le fragilisent :
- Les ruptures : façades aveugles, entrées d’immeubles de bureaux, agences sans vitrine animée, chantiers.
- La vacance : plusieurs locaux vides à la suite découragent la promenade.
- Les obstacles physiques : carrefour difficile à traverser, trottoir étroit, voie rapide.
Pour une boutique, le linéaire de sa propre vitrine compte aussi. À surface égale, un local à large façade est plus visible et, en général, plus recherché.
Comment évaluer un emplacement sur le terrain
Rien ne remplace l’observation directe. Voici une méthode simple.
- Compter les passants devant le local, sur le même trottoir, par tranches de 15 minutes, à plusieurs moments (mardi midi, jeudi 18 h, samedi après-midi). Ramenez les résultats à l’heure.
- Observer le comportement : les passants flânent-ils, regardent-ils les vitrines, portent-ils des sacs d’achat ?
- Cartographier les voisins : locomotives, enseignes nationales, indépendants, locaux vides, sur 100 à 200 mètres de part et d’autre.
- Repérer les générateurs de flux : stations de métro, arrêts de bus, écoles, bureaux, sites touristiques.
- Comparer les deux trottoirs et les tronçons voisins.
- Interroger les commerçants du secteur sur l’évolution de la rue.
L’impact de l’emplacement sur le chiffre d’affaires, les loyers et les valeurs
Du flux au chiffre d’affaires
Le flux ne vaut que s’il se transforme en ventes. Dans notre exemple, purement hypothétique, une boutique ouverte 10 heures par jour, 300 jours par an, avec un panier moyen de 60 € HT et un taux de conversion de 25 % des entrants, compare trois emplacements :
| Emplacement | Passants par heure | Passants par an | Taux d’entrée | Entrants | Acheteurs (25 %) | CA HT (60 € de panier) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| n°1 | 2 400 | 7 200 000 | 2,0 % | 144 000 | 36 000 | 2 160 000 € |
| n°1 bis | 1 200 | 3 600 000 | 2,5 % | 90 000 | 22 500 | 1 350 000 € |
| n°2 | 500 | 1 500 000 | 3,0 % | 45 000 | 11 250 | 675 000 € |
Nous avons supposé un taux d’entrée plus élevé sur les emplacements moins fréquentés, où le passant est souvent plus ciblé. Ces taux sont des hypothèses : chaque enseigne doit utiliser ses propres données.
Des loyers à la valeur des murs
Dans notre exemple, toujours hypothétique, la même boutique de 60 m² pondérés est louée à des prix différents selon l’emplacement. La valeur des murs s’obtient en divisant le loyer par un taux de capitalisation, lui aussi supposé.
| Emplacement | Loyer (€/m² pondéré/an, hypothèse) | Loyer annuel HT | Taux de capitalisation (hypothèse) | Valeur des murs hors droits | Valeur par m² pondéré | Taux d’effort (loyer / CA du tableau précédent) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| n°1 | 3 000 € | 180 000 € | 4,0 % | 4 500 000 € | 75 000 € | 8,3 % |
| n°1 bis | 1 700 € | 102 000 € | 5,0 % | 2 040 000 € | 34 000 € | 7,6 % |
| n°2 | 900 € | 54 000 € | 6,0 % | 900 000 € | 15 000 € | 8,0 % |
Calcul pour le n°1 : 60 m² × 3 000 € = 180 000 € de loyer ; 180 000 / 4 % = 4 500 000 € ; taux d’effort : 180 000 / 2 160 000 = 8,3 %.
Ce que montre l’exemple
- L’effet de levier de l’emplacement : entre le n°1 et le n°1 bis, le flux est multiplié par 2 et le loyer par 1,76. Mais la valeur des murs est multipliée par 2,2, car le taux de capitalisation est aussi plus bas. Le n°1 cumule un loyer plus élevé et un taux plus faible.
- Le taux d’effort reste comparable : un loyer élevé n’est pas un mauvais loyer s’il est porté par le chiffre d’affaires. Ici, le n°1 bis offre le taux d’effort le plus bas, ce qui rejoint la définition : flux un peu moindre, valeurs locatives plus basses.
- La sensibilité au classement : si un tronçon passe de n°1 bis à n°1, ou l’inverse, la valeur des murs peut évoluer bien plus que le loyer lui-même.
Ces chiffres sont des hypothèses pédagogiques et ne décrivent aucune rue réelle. Seule une analyse des références de location et de vente récentes permet d’évaluer un emplacement donné.
À Paris, une lecture rue par rue
Paris compte plusieurs polarités commerciales, chacune avec sa propre hiérarchie. Une grande artère de mode, une rue de quartier animée et une rue piétonne touristique n’attirent pas la même clientèle. Une rue peut être un n°1 pour une boulangerie ou une pharmacie, et un n°2 pour une enseigne de prêt-à-porter.
Il faut donc toujours qualifier l’emplacement au regard d’une activité précise. Trois questions aident à trancher :
- Les passants de cette rue sont-ils vos clients cibles ?
- Viennent-ils pour acheter, pour se promener ou seulement pour traverser ?
- Les commerces voisins renforcent-ils votre offre ou la concurrencent-ils directement ?
Cette lecture fine explique pourquoi deux experts peuvent classer différemment un même local. Elle explique aussi pourquoi des rues de quartier, longtemps considérées comme secondaires, gagnent en attractivité lorsque leur offre se renforce.
Investisseur ou enseigne : comment utiliser ce classement
Pour un investisseur, l’emplacement n°1 offre en général une meilleure liquidité et une relocation plus facile, avec un rendement plus faible. Le n°1 bis et le n°2 peuvent offrir un rendement supérieur, avec un risque de relocation plus élevé. Le bon choix dépend de votre stratégie. Découvrez nos murs commerciaux à vendre sur notre page acheter.
Pour une enseigne, le meilleur emplacement est celui dont le flux correspond à sa clientèle, à un taux d’effort soutenable. Une enseigne de destination peut réussir en n°2 ; une enseigne d’impulsion a besoin de flux. Consultez nos locaux disponibles sur notre page louer.
FAQ : emplacement numéro 1 et commerce
Existe-t-il une définition officielle de l’emplacement n°1 ?
Non. C’est une classification professionnelle, sans seuil réglementaire. Elle repose sur le flux de clientèle, la présence de locomotives et d’enseignes nationales, et la continuité commerciale.
Un emplacement n°1 garantit-il le succès d’une boutique ?
Non. Il offre du flux, mais avec un loyer élevé. Si le concept ne convertit pas ce flux en ventes, le taux d’effort devient vite trop lourd. Le bon emplacement est celui qui correspond au concept.
Un emplacement peut-il changer de catégorie ?
Oui. L’arrivée ou le départ d’une locomotive, l’ouverture d’une station, une piétonnisation ou des travaux peuvent modifier durablement les flux. Ces évolutions peuvent aussi avoir des conséquences sur le loyer, via les facteurs locaux de commercialité.
Comment comparer deux locaux dans la même rue ?
Comptez les flux devant chacun, comparez les linéaires de vitrine, la distance aux locomotives et l’environnement immédiat. Puis rapportez le loyer au chiffre d’affaires attendu pour obtenir le taux d’effort.
Conclusion
L’emplacement numéro 1 d’un commerce se définit par son flux, ses locomotives et la continuité de son linéaire marchand. Ce classement pèse directement sur les loyers et, plus encore, sur la valeur des murs. Il s’apprécie sur le terrain, tronçon par tronçon. Bosquet Patrimoine accompagne enseignes et investisseurs dans l’analyse des emplacements commerciaux à Paris. Prendre rendez-vous avec David Krief, ou écrivez-nous à conseil@bosquetpatrimoine.com.
