Droit au bail, pas de porte, fonds de commerce : ces trois notions sont souvent confondues dans les annonces de locaux commerciaux. Elles ne désignent pourtant ni la même chose, ni le même bénéficiaire, ni la même fiscalité. Avant de signer, il faut savoir précisément ce que l’on paie, à qui, et quels droits d’enregistrement s’appliquent.
Droit au bail, pas de porte, fonds de commerce : trois réalités différentes
Le fonds de commerce
Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter une activité commerciale. Il comprend des éléments incorporels, au premier rang desquels la clientèle, mais aussi le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, les contrats, et des éléments corporels comme le matériel, l’outillage et les marchandises. Acheter un fonds, c’est reprendre une activité en fonctionnement.
La cession d’un fonds de commerce obéit à un formalisme précis : publicité dans un support d’annonces légales et au BODACC (article L.141-12 du Code de commerce), délai d’opposition des créanciers du vendeur (article L.141-14), et information préalable des salariés dans les entreprises de moins de 250 salariés (article L.141-23).
Le droit au bail
Le droit au bail est le droit, pour le locataire, d’occuper le local en vertu de son bail commercial et d’en obtenir le renouvellement. C’est l’un des éléments du fonds de commerce, mais il peut aussi être cédé seul. Dans ce cas, le repreneur n’achète pas une clientèle : il achète un emplacement et la possibilité d’y exercer une activité.
Attention : le cessionnaire d’un droit au bail est tenu par la clause de destination. S’il veut exercer une autre activité, il doit passer par une déspécialisation (articles L.145-47 et L.145-48 du Code de commerce). Par ailleurs, le bail peut encadrer la cession du droit au bail seul, alors que les clauses interdisant la cession du bail à l’acquéreur du fonds sont réputées non écrites (article L.145-16).
Le pas-de-porte
Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial. Il n’y a pas de cession : le bailleur crée un bail et se fait payer, en plus du loyer, une somme d’entrée. Son montant est librement négocié. Sa qualification juridique doit être précisée dans le bail, car elle a des conséquences fiscales et sur le loyer futur.
Qui paie qui ?
C’est la distinction la plus utile en pratique.
| Notion | Qui paie | Qui reçoit | Ce qui est acquis |
|---|---|---|---|
| Fonds de commerce | Le repreneur de l’activité | L’exploitant sortant | Clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, etc. |
| Droit au bail | Le nouveau locataire | Le locataire sortant | Le bail en cours et son droit au renouvellement |
| Pas-de-porte | Le nouveau locataire | Le propriétaire des murs | Un nouveau bail commercial |
Dans une annonce, un « droit au bail » signale donc un locataire sortant qui revend son emplacement. Un « pas-de-porte » signale un propriétaire qui loue un local libre en demandant une somme d’entrée. Pour les locaux sans droit d’entrée, consultez nos locaux commerciaux à louer. Si vous souhaitez céder votre bail ou votre fonds, notre page vendre présente notre accompagnement.
Droits d’enregistrement : le barème applicable
Cession de fonds de commerce
La cession d’un fonds de commerce est soumise à des droits d’enregistrement prévus par l’article 719 du Code général des impôts (CGI). Selon impots.gouv.fr, le barème est le suivant, taxes départementale et communale incluses :
| Fraction du prix | Taux global |
|---|---|
| Jusqu’à 23 000 € | 0 % |
| De 23 000 € à 200 000 € | 3 % |
| Au-delà de 200 000 € | 5 % |
Les droits sont calculés sur le prix, augmenté des charges, ou sur la valeur vénale si elle est supérieure. Les marchandises neuves font l’objet de règles particulières (article 723 du CGI). Un abattement de 300 000 € peut s’appliquer, sous conditions, en cas de cession à un salarié ou à un membre de la famille (article 732 ter du CGI). Sauf stipulation contraire, les droits sont supportés par l’acquéreur (article 1712 du CGI).
Cession de droit au bail
La cession d’un droit au bail est soumise au même barème que la cession de fonds de commerce : l’article 725 du CGI renvoie au tarif de l’article 719. Ce texte vise toute cession d’un droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail, quelle que soit la qualification retenue par les parties (cession de pas-de-porte, indemnité de départ ou autre). Le droit est assis sur le prix stipulé ou, s’il est supérieur, sur la valeur vénale réelle du droit cédé.
Pas-de-porte
Le pas-de-porte n’est pas une cession : il est versé au bailleur à l’occasion d’un nouveau bail. Il n’entre donc pas dans le champ des articles 719 et 725 du CGI. En revanche, il est soumis à la TVA lorsque le bailleur a opté pour la TVA sur ses loyers (article 260, 2° du CGI).
Ces taux sont ceux publiés par l’administration fiscale à la date de rédaction (octobre 2026). Faites toujours vérifier le barème en vigueur au jour de l’acte par votre notaire ou votre avocat.
Traitement fiscal du pas-de-porte
Selon la doctrine administrative (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20), le pas-de-porte est en principe considéré comme un supplément de loyer : il rémunère les avantages que le locataire retire de l’occupation des lieux. Il n’est regardé comme une indemnité, non imposable en tant que loyer, que si le bailleur démontre qu’il compense une dépréciation de son patrimoine.
- Côté bailleur : qualifié de supplément de loyer, le pas-de-porte est imposable comme un revenu. Pour une entreprise soumise à l’impôt sur les bénéfices, il peut être réparti sur la durée initiale du bail lorsqu’il rémunère une prestation continue.
- Côté locataire : il est inscrit à l’actif s’il augmente la valeur de l’actif incorporel ; à défaut, il peut être déduit comme un supplément de loyer.
La qualification compte aussi sur le plan civil. Un pas-de-porte qualifié de supplément de loyer peut être pris en compte lors de la fixation du loyer de renouvellement. Rédigez donc la clause avec soin.
Exemple chiffré : trois façons de s’installer dans la même rue
Un restaurateur cherche à s’installer. Trois opportunités se présentent. Les prix sont des hypothèses d’exemple.
- Option 1 : reprise d’un fonds de restaurant en activité pour 350 000 €.
- Option 2 : reprise d’un droit au bail seul, dans un local à destination restauration, pour 150 000 €.
- Option 3 : nouveau bail sur un local libre, avec un pas-de-porte de 60 000 € HT versé au propriétaire.
Calcul des droits d’enregistrement de l’option 1 :
- 0 € sur les 23 000 premiers euros ;
- 3 % × (200 000 – 23 000) = 3 % × 177 000 = 5 310 € ;
- 5 % × (350 000 – 200 000) = 5 % × 150 000 = 7 500 € ;
- Total : 12 810 €, soit environ 3,66 % du prix.
Calcul de l’option 2 : 3 % × (150 000 – 23 000) = 3 % × 127 000 = 3 810 €, soit environ 2,54 % du prix.
| Poste | Option 1 : fonds | Option 2 : droit au bail | Option 3 : pas-de-porte |
|---|---|---|---|
| Somme versée | 350 000 € | 150 000 € | 60 000 € HT |
| Bénéficiaire | Exploitant sortant | Locataire sortant | Propriétaire des murs |
| Droits d’enregistrement (art. 719 et 725 CGI) | 12 810 € | 3 810 € | Non applicables (TVA si option du bailleur) |
| Clientèle reprise | Oui | Non | Non |
| Bail | Bail en cours, avec ancienneté | Bail en cours, avec ancienneté | Nouveau bail de 9 ans |
| Travaux probables | Faibles si le fonds est en état | Moyens à importants | Importants (local nu) |
Les droits ont été calculés selon le barème publié sur impots.gouv.fr, hors frais d’acte, honoraires et formalités. Dans l’option 1, le repreneur paie plus, mais achète un chiffre d’affaires existant. Dans l’option 2, il paie l’emplacement et un bail en cours, souvent avec un loyer plafonné. Dans l’option 3, il signe un bail neuf, dont le loyer initial est fixé librement.
Pour le propriétaire des murs : ce qu’il faut retenir
Lorsque votre locataire cède son fonds ou son droit au bail, vous ne percevez rien sur le prix de cession. Votre intérêt est ailleurs : vérifier la solidité du repreneur, faire respecter les clauses de cession du bail (agrément, intervention à l’acte, garantie du cédant limitée à trois ans par l’article L.145-16-2) et suivre la destination. Lors d’une relocation, le pas-de-porte peut améliorer votre rentabilité, mais il doit rester cohérent avec le loyer et le marché. Notre service de gestion locative vous accompagne dans ces étapes.
FAQ : droit au bail et pas de porte
Le pas-de-porte est-il obligatoire ?
Non. Il est librement négocié entre le bailleur et le futur locataire. Dans de nombreux cas, aucun pas-de-porte n’est demandé, notamment lorsque le marché local est moins tendu.
Peut-on récupérer le droit au bail payé en fin de bail ?
Pas auprès du bailleur. La valeur du droit au bail se récupère en le cédant à un successeur, ou, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, à travers l’indemnité d’éviction (article L.145-14).
Les droits d’enregistrement sont-ils les mêmes pour un fonds et un droit au bail ?
Oui. L’article 725 du CGI applique à la cession de droit au bail le tarif de l’article 719 prévu pour les fonds de commerce : 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % jusqu’à 200 000 €, 5 % au-delà.
Le pas-de-porte est-il imposable pour le bailleur ?
En principe oui, comme supplément de loyer, sauf si le bailleur prouve qu’il compense une dépréciation de son bien. La rédaction du bail est déterminante.
Conclusion
Le fonds de commerce se rachète à l’exploitant, le droit au bail au locataire sortant, le pas-de-porte se verse au propriétaire. Les deux premiers supportent des droits d’enregistrement selon le barème des articles 719 et 725 du CGI. Le troisième relève de la fiscalité des loyers. Bien qualifier chaque somme évite des erreurs de négociation et de fiscalité.
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Ces informations sont générales et ne remplacent pas le conseil d’un avocat ou d’un notaire.
