Les murs de restaurant à vendre attirent les investisseurs : locataires souvent stables, travaux d’installation lourds qui les attachent au local, demande soutenue sur les bons emplacements. Mais un restaurant impose des contraintes techniques et juridiques qu’une boutique classique ignore. Avant d’acheter, vérifiez le bail, l’extraction, la copropriété, les normes et la capacité du locataire à payer son loyer.
Murs de restaurant à vendre : ce que vous achetez exactement
En achetant les murs, vous acquérez l’immeuble ou le lot de copropriété, et vous devenez bailleur. Vous n’achetez ni la clientèle, ni le droit au bail, ni le matériel, ni la licence : ces éléments appartiennent au fonds de commerce de l’exploitant.
La licence appartient au fonds, pas aux murs
Les licences de débit de boissons (licence III, licence IV) et les licences de restaurant (« petite licence restaurant » et « licence restaurant ») sont définies aux articles L.3331-1 et L.3331-2 du code de la santé publique. Elles sont exploitées par le titulaire du fonds, qui doit détenir un permis d’exploitation (article L.3332-1-1 du même code). Si le locataire part avec sa licence, ou la vend, le local reste un local nu. La présence d’une licence IV dans l’annonce valorise le fonds, pas les murs.
La destination du bail : premier point de contrôle
La clause de destination définit les activités autorisées. Une destination « restaurant, vente à emporter » n’autorise pas forcément un bar de nuit, et inversement. Vérifiez :
- la rédaction exacte de la clause et de ses avenants ;
- l’existence d’une clause « tous commerces », qui protège la valeur des murs en cas de départ du locataire ;
- les éventuelles demandes de déspécialisation. Le locataire peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle, article L.145-47 du code de commerce) ou, sous conditions, changer d’activité (déspécialisation plénière, article L.145-48).
Une destination restaurant sur un local qui ne dispose pas d’extraction conforme crée un risque : le locataire pourra se retourner contre le bailleur s’il ne peut pas exercer l’activité prévue au bail. Le bailleur doit en effet délivrer un local conforme à sa destination (obligation de délivrance, article 1719 du code civil).
Extraction, conduit et règlement de copropriété
C’est le point qui fait échouer le plus de projets. Un restaurant avec cuisson a besoin d’une évacuation des fumées et des odeurs. Les règles techniques relèvent notamment du règlement sanitaire départemental et du règlement de sécurité incendie applicable aux ERP. En pratique, le rejet en toiture est généralement exigé.
Le conduit existe-t-il et est-il conforme ?
- Demandez les plans, les attestations d’entretien et les factures de ramonage ou de nettoyage.
- Vérifiez que le conduit débouche bien en toiture et qu’il dessert le lot vendu.
- Faites contrôler son état par un professionnel avant la promesse.
La copropriété autorise-t-elle l’activité et l’installation ?
Le règlement de copropriété peut restreindre certaines activités, à condition que la restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Une clause interdisant les commerces « bruyants ou odorants » peut exclure la restauration.
Un conduit installé en façade, en cour ou en toiture touche des parties communes. Son installation suppose l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 25 b de la loi de 1965. Demandez le procès-verbal de l’assemblée qui l’a autorisé. Sans autorisation, le syndicat peut exiger la dépose du conduit.
Lisez aussi les procès-verbaux des trois dernières assemblées : plaintes de voisins, nuisances olfactives ou sonores, procédures en cours sont des signaux d’alerte.
ERP, sécurité incendie et accessibilité PMR
Un restaurant est un établissement recevant du public (ERP) de type N. Son classement en catégorie dépend de l’effectif admissible. Les règles figurent notamment aux articles R.143-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation (sécurité), complétés par l’arrêté du 25 juin 1980 portant règlement de sécurité contre l’incendie et la panique, et aux articles L.161-1 et suivants et R.164-1 et suivants du même code pour l’accessibilité des ERP existants.
Ce qu’il faut demander
- l’attestation d’accessibilité, ou le dossier d’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP), ou l’arrêté de dérogation le cas échéant ;
- le registre de sécurité et les rapports de vérification périodique (électricité, gaz, extincteurs, désenfumage selon les cas) ;
- le procès-verbal de la dernière visite de la commission de sécurité, si l’établissement y est soumis.
Qui paie la mise en conformité ?
Cela dépend du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, notamment les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations (article R.145-35 du code de commerce). Les autres travaux de mise aux normes suivent la répartition prévue au bail. Une clause mal rédigée peut laisser au bailleur une dépense importante.
Loyer soutenable : mesurer le taux d’effort du restaurant
Un loyer élevé gonfle le rendement affiché des murs de restaurant à vendre. Il augmente aussi le risque de défaillance du locataire. Le taux d’effort rapporte le loyer et les charges au chiffre d’affaires hors taxes de l’exploitation.
Il n’existe pas de seuil réglementaire. Le niveau acceptable dépend du type de restauration, des marges et du ticket moyen. Dans l’exemple ci-dessous, nous retenons un seuil d’alerte de 10 % à titre d’hypothèse de travail, que vous adapterez avec l’expert-comptable de l’opération.
Exemple chiffré
Hypothèses d’exemple (non issues de données de marché) :
- prix des murs : 450 000 € ; frais d’acquisition estimés à 8 % (haut de la fourchette habituelle de 7 à 8 % dans l’ancien), soit 36 000 € ;
- loyer annuel : 30 000 € HT HC ; charges et taxe foncière refacturées : 4 000 € par an ;
- chiffre d’affaires HT déclaré par le restaurant : 400 000 €.
| Indicateur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut sur prix | 30 000 / 450 000 | 6,67 % |
| Rendement brut frais inclus | 30 000 / 486 000 | 6,17 % |
| Taux d’effort (loyer + charges) | 34 000 / 400 000 | 8,5 % |
| Taux d’effort si le CA baisse à 300 000 € | 34 000 / 300 000 | 11,3 % |
| Taux d’effort si le CA monte à 500 000 € | 34 000 / 500 000 | 6,8 % |
| Rendement si le bailleur finance 60 000 € de conduit | 30 000 / (486 000 + 60 000) | 5,49 % |
Avec 400 000 € de chiffre d’affaires, le taux d’effort de 8,5 % reste sous le seuil d’alerte retenu. Une baisse d’activité de 25 % le porterait à 11,3 %. Et si le conduit doit être refait aux frais du bailleur, le rendement tombe de 6,17 % à 5,49 %. D’où l’intérêt de vérifier les bilans du locataire sur plusieurs exercices et de chiffrer les travaux avant de fixer votre prix.
Comment vérifier les chiffres du locataire
- demander les trois derniers bilans et comptes de résultat de la société exploitante ;
- comparer le loyer à la valeur locative de marché : un loyer trop élevé pourra être contesté au renouvellement ;
- contrôler l’historique des paiements et l’absence de commandement de payer ;
- vérifier les garanties : dépôt de garantie, caution, garantie bancaire.
Les autres vérifications propres aux restaurants
- Terrasse : elle dépend d’une autorisation d’occupation du domaine public, personnelle et précaire, délivrée à l’exploitant. Elle n’est pas attachée aux murs.
- Bac à graisses et réseaux : l’évacuation des eaux grasses peut exiger un équipement spécifique ; vérifiez son existence et son entretien.
- Nuisances sonores : pour un établissement diffusant de la musique amplifiée, une étude de l’impact des nuisances sonores peut être exigée (articles R.1336-1 et suivants du code de la santé publique).
- Urbanisme : la destination « restauration » doit être compatible avec les règles du plan local d’urbanisme. Un changement de destination peut nécessiter une autorisation.
Pour voir nos murs de restaurant à vendre et nos murs commerciaux occupés, consultez la page acheter. Pour un projet d’investissement global, rendez-vous sur notre page investissement.
FAQ : murs de restaurant à vendre
La licence IV est-elle vendue avec les murs du restaurant ?
Non. La licence fait partie du fonds de commerce exploité par le locataire. L’acquéreur des murs n’en devient pas titulaire.
Qui doit payer la création d’un conduit d’extraction ?
Le bail le précise en principe. Lorsque la destination prévoit une activité de restauration avec cuisson, le bailleur doit délivrer un local permettant cette activité. Les travaux réalisés par le locataire nécessitent l’accord du bailleur et, en copropriété, celui de l’assemblée générale.
Un règlement de copropriété peut-il interdire un restaurant ?
Oui, si la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Une clause interdisant les activités générant odeurs ou bruit est fréquente dans les immeubles d’habitation bourgeoise.
Quel rendement attendre de murs de restaurant ?
Il dépend de l’emplacement, du loyer, de la solidité du locataire et de l’état technique du local. Mesurez toujours le rendement frais inclus et après travaux éventuels, et vérifiez que le loyer reste soutenable pour l’exploitant.
Conclusion : acheter un loyer durable, pas seulement un rendement
Des murs de restaurant à vendre ont de la valeur si le local permet durablement l’activité : destination du bail cohérente, extraction autorisée et conforme, normes respectées et loyer supportable par l’exploitant. Bosquet Patrimoine sélectionne et analyse ces actifs à Paris pour les investisseurs.
Prendre rendez-vous avec David Krief, ou écrivez-nous à conseil@bosquetpatrimoine.com.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas le conseil d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable. Les chiffres de l’exemple sont des hypothèses.
